Nel 2016 il mercato immobiliare delle abitazioni, dopo la lunga e ripida discesa osservata dal 2007, sembra essere tornato su un sentiero di crescita, confermando e superando il dato positivo dell’anno precedente.
Le unità abitative compravendute, in termini di NTN, raggiungono il livello di 533.741.
Questo uno dei dati presenti nel Rapporto Immobiliare 2017, dedicato al settore residenziale, che l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI) in collaborazione con l’Associazione Bancaria Italiana, presenta annualmente al fine di approfondire il consuntivo dell’anno precedente (2016) relativamente al mercato immobiliare delle abitazioni.
Il dato del 2016 consolida e accelera comunque il trend positivo riscontrato a partire già nel 2014, segnando un inequivocabile segnale di ripresa.
Se infatti la crescita registrata nel 2014 era in realtà influenzata dagli effetti che ha avuto sul mercato l’entrata in vigore, il 1° gennaio 2014, del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, il dato del 2015 rappresenta un dato di crescita tout court (+6,5%).
Il valore complessivo delle compravendite, cresce da 76 a 89 miliardi, mentre restano stabili i nuovi contratti d’affitto delle abitazioni (+0,63% sul 2015).
Le abitazioni acquistate tramite mutuo ipotecario nel 2016 sono state oltre 245.000, segnando il 27,3% in più rispetto al 2015, quando erano state 193.35.
Il Nord ovest è l’area con la maggior quota di acquisti effettuati tramite erogazione di mutuo, ossia il 36,7% del totale nazionale.
Per quanto riguarda il capitale erogato per l’acquisto di un’abitazione, la quota media di un mutuo si avvicina ai 120.000 Euro, fino a raggiungere il capitale unitario massimo di 153.000 Euro nei capoluoghi del Centro.
La durata media del mutuo è sostanzialmente stabile a 22,5 anni, distribuita in maniera più o meno omogenea tra le aree del Paese.
Scende anche, in media, la rata mensile che, dai 592 Euro osservati nel 2015, passa a 570.
Prosegue il calo del tasso d’interesse dei mutui, che secondo Agenzia Entrate e Abi nel 2016 scende ancora di 0,44 punti percentuali, portandosi al 2,31%.
I tassi medi risultano più elevati nelle regioni del Sud (2,56%) e del Centro (2,46%), mentre quelli più bassi si registrano nelle regioni del nord (2,18%).
Se tutto ciò rappresenti l’avvio di un nuovo ciclo o un dato meramente transitorio è ancora presto per dirlo.
Le cause di questa ripresa del mercato residenziale dipendono da alcuni fattori già evidenziati nel Rapporto dello scorso anno.
La profondità del punto di ribasso del ciclo degli acquisti non poteva proseguire ulteriormente, dato che l’abitazione è anche un bene d’uso primario.
La congiuntura economica è migliorata rispetto all’anno precedente (gli occupati in media nel 2016 sono incrementati dell’1,3% e il tasso di crescita del PIL a valori concatenati è superiore a quello registrato nel 2015).
Il clima di fiducia delle famiglie (clima futuro3) è anch’esso ulteriormente migliorato, rispetto agli ultimi mesi del 2015, nel corso del primo trimestre del 2016 e poi si è ridotto nei mesi successivi, pur se, in media annua, il dato 2016 è comunque superiore a quello del 2015.
Le condizioni dei prestiti mediante mutuo ipotecario sono state, nel corso del 2016, decisamente favorevoli in termini di costo del credito: il tasso di interesse medio (calcolato sulla prima rata del mutuo) si è infatti ridotto di 0,44 punti, passando dal 2,75% medio del 2015 al 2,31% del 2016.
Tutte queste ragioni, che consolidano e rafforzano i fattori di crescita già presenti nel 2015, non spiegano, tuttavia, l’entità davvero ragguardevole del balzo in avanti intervenuto nel 2016 con il +18,9% di abitazioni acquistate rispetto al +6,5% del 2015.
Un aumento per altro diffuso e generale lungo tutta la penisola, sia nei grandi che nei piccoli centri.
È possibile ricercare una spiegazione del livello così elevato della variazione registrata nel 2016 in relazione ai meccanismi decisionali che hanno indotto a concentrare le scelte di acquisto nell’anno appena passato.
È opportuno allora considerare che soprattutto nei primi tre mesi del 2016 il clima di fiducia delle famiglie era particolarmente elevato per le ragioni di contesto che rappresentavano tangibilmente primi passi di uscita dalla crisi.
Inoltre, è possibile che si sia manifestata la convinzione che l’accoppiata tassi di interesse così bassi e prezzi delle abitazioni in discesa, osservata nell’anno passato, poteva non durare a lungo.
Anche la presenza di numerose agevolazioni fiscali connesse alla ristrutturazione di un immobile (poi prorogate anche nel 2017) può aver influito positivamente sulle decisioni all’acquisto.
Il permanere, infine, di una certa volatilità nei rendimenti finanziari alternativi all’immobiliare e comunque la riduzione delle performance dell’azionario (rispetto al 2015 la capitalizzazione nella borsa italiana è scesa dell’8,5% e il MIB storico ha segnato -7,6%), può aver indotto a scegliere l’asset immobiliare residenziale come conveniente per l’investimento.
Queste condizioni potrebbero aver accelerato e fatto concentrare le decisioni di acquisto di abitazioni nel corso del 2016.
Tra l’altro, non è trascurabile che la serie trimestrale del 2016 vede una forte accelerazione nel I semestre (circa +22%) e un incremento sempre consistente ma in decelerazione nel II semestre (circa +16%).
Sul finire dell’anno, tra l’altro, si è manifestato un primo arresto della discesa dei prezzi delle abitazioni (l’ISTAT registra infatti una variazione tendenziale tra il IV trimestre 2016 e il corrispondente periodo del 2015 pari a +0,1% ).
Se questa interpretazione dell’entità della variazione intervenuta sul mercato residenziale ha qualche fondamento, è possibile che il 2017 vedrà ancora variazioni positive degli acquisti ma a tassi probabilmente più moderati di quelli osservati nel 2016.
Fonte: Rapporto immobiliare 2017 – Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate/Associazione Bancaria Italiana – 15 maggio 2017