Il crowdfunding immobiliare o real estate crowdfunding, è uno dei figli del crowdinvesting, dove un numero indeterminato di persone può investire i propri risparmi in un progetto.
L’intero processo di investimento, avviene attraverso una piattaforma internet abilitante in modo snello e veloce e le soglie di investimento sono molto basse rispetto a quelle proposte dalla banca tradizionale (si accede con qualche centinaio di Euro).
Parliamo di una delle applicazioni del Fintech (la finanza che incontra la tecnologia) e che, in questo caso, rende il mattone liquido grazie al crowdfunding immobiliare.
Secondo il Real Estate Crowdfunding Report 2017 – realizzato dal Politecnico di Milano e dal Gruppo Bertoldi – il fenomeno, pressoché inesistente nel 2012, diventa rilevante nel 2018 con 7,7 miliardi di dollari di raccolta a livello globale ed un numero di piattaforme che passa da 6 ad oltre 100.
Se a livello europeo la raccolta nel 2017 è stata di 400 milioni di Euro, in Italia dal 2017 a luglio del 2018, la folla ha investito poco più di 10 milioni di Euro. La previsione di raccolta per il 2019, solo per il nostro Paese, è di 30 milioni di Euro.
Il crowdfunding nel real estate a livello mondiale:
Il real estate crowdfunding è un sottoinsieme del crowdinvesting che permette a diffusi investitori di partecipare al finanziamento di un progetto immobiliare in ambito residenziale o commerciale, in cambio di una remunerazione del capitale.
Il progetto tipicamente è relativo all’acquisto di un immobile, affinchè sia messo a reddito, piuttosto che alla ristrutturazione di una proprietà immobiliare (che pure sarà messa a reddito o venduta maturando una plusvalenza), o allo sviluppo di un progetto greenfield.
Tradizionalmente gli investimenti immobiliari sono sempre stati accessibili solo ad una limitata parte della popolazione, questo perché essi richiedono – per definizione – di immobilizzare ingenti risorse in termini di capitale e, in un secondo momento, una gestione attiva dell’immobile. Inoltre un investimento immobiliare è caratterizzato da bassa liquidità e una limitata possibilità di diversificazione.
Il real estate crowdfunding permette di risolvere alcune delle problematiche relative a questo tipo di investimento, ad esempio:
(a) possibilità di partecipare ad un progetto con bassi importi di denaro;
(b) opportunità di diversificazione, in quanto abbassando il capitale necessario per il singolo investimento ogni individuo può investire in un numero superiore di progetti con la possibilità di diversificare i propri investimenti sia per area geografica che per dimensione e tipologia di immobile;
(c) delega della gestione dell’immobile al promotore del progetto;
(d) maggiore liquidità, laddove le piattaforme avessero implementato un mercato secondario dove è possibile vendere le quote relative agli investimenti ad altri investitori interessati.
Il real estate crowdfunding ha mosso i primi passi negli Stati Uniti dove sono nate le prime piattaforme nel 2012.
Il gruppo di ricerca, alla data del 30 giugno 2018, ha mappato 100 piattaforme attive in tutto il mondo di cui 35 negli Stati Uniti, 47 in Europa e 18 nel resto del mondo.
Si evidenzia la progressiva crescita del numero di portali attivi, mostrando che il numero di piattaforme in Europa ha superato il numero di quelle statunitensi.
Se però guardiamo ai volumi dei fondi raccolti il divario tra Stati Uniti e Europa è ancora rilevante. In base ai dati analizzati dall’Osservatorio, negli Stati Uniti sono stati raccolti complessivamente $ 5,8 miliardi, mentre in Europa solo 2,1 miliardi di Euro, nonostante un volume di raccolta triplicato nel corso del 2017 rispetto al 2016.
Il resto del mondo in questo momento sta giocando un ruolo di marginale importanza con un capitale raccolto complessivo di circa 700 milioni di dollari, concentrato principalmente in Cina, dove peraltro le autorità hanno introdotto dal 2017 norme più severe sul controllo dei capitali investiti e sui requisiti delle piattaforme.
I modelli di business:
Esistono tre tipologie di piattaforme real estate che si distinguono in funzione del modello di business:
1. piattaforme equity; in questo caso l’investimento avviene attraverso sottoscrizione di titoli di proprietà del capitale di un veicolo societario che promuove il progetto immobiliare; alcune volte (laddove la normativa lo permette) l’investitore è iscritto come proprietario diretto dell’immobile; esempi scelti fra le piattaforme più rilevanti in questo ambito sono 1031 Crowdfunding (USA, con ben $ 1,48 miliardi raccolti), Crowd House (Svizzera, 125 milioni di Euro raccolti), Property Partners (UK, 73 milioni di Euro);
2. piattaforme lending; l’investimento avviene prestando denaro ai promotori del progetto immobiliare, che poi lo rimborseranno riconoscendo una remunerazione, che può essere fissa o indicizzata; in questo ambito le piattaforme più importanti a livello mondiale
sono Sharestates (USA) con $ 954 milioni raccolti, Exporo (Germania, 136 milioni di Euro raccolti);
3. piattaforme ibride, che prevedono entrambi i modelli precedenti. Esempi sono Reality Mogul (USA, $ 300 milioni raccolti) e Tessin (Svezia, 84 milioni di Euro). Secondo i dati raccolti dal nostro Osservatorio, ad oggi le piattaforme di lending rappresentano il 49% del mercato a livello mondiale, quelle di equity il 27%, le ibride il 24%.
Questa distribuzione cambia leggermente considerando la sola Europa dove le piattaforme lending rappresentano il 60%, quelle equity il 21% e quelle ibride il 19%.
Fino ad oggi le piattaforme hanno scelto una strategia di focalizzazione a livello locale, anche perchè occorre una buona conoscenza delle normative nazionali specifiche.
Sono poche le piattaforme che hanno finanziato operazioni cross-border in un paese diverso da quello d’origine.
La situazione in Italia: il segmento equity:
Per quanto riguarda l’equity crowdfunding, alla data del 30 giugno 2018 in Italia l’unica piattaforma che aveva già pubblicato campagne è Walliance.eu.
Oltre ad essa, altre due piattaforme stanno per essere lanciate: Concreteinvesting.com (il cui gestore Concrete Srl è già stato autorizzato dalla Consob) e House4Crowd.it.
Walliance è una piattaforma italiana nata nel 2017 a Trento dal Gruppo Bertoldi, una holding a conduzione familiare che si muove da anni nel settore immobiliare.
Si basa su un modello di equity crowdfunding dove il più delle volte gli investitori, una volta finanziata e lanciata la campagna, diventano proprietari di azioni di una special purpose vehicle (SPV, costituita dal soggetto promotore) che co-finanzierà il progetto immobiliare.
La SPV stipula un patto di co-investimento con la società madre, la società che si occuperà dello sviluppo del progetto immobiliare, in cui sono definiti i dettagli dei flussi finanziari reciproci.
Ogni operazione prevede che ci siano tre figure: la società che sviluppa il progetto immobiliare, la banca che lo finanzia quota-parte e la “folla” di Internet che contribuisce ad apportare capitale.
Fra i 7 progetti presentati sul sito, localizzati in Italia e negli Stati Uniti, 3 sono chiusi e finanziati con successo, 3 sono in pre-adesione (ovvero in attesa dell’avvio ufficiale della raccolta hanno già ottenuto manifestazioni di interesse) ed un progetto era ancora aperto al 30 giugno 2018.
Tutte le campagne sono finalizzate alla realizzazione di un unico progetto già identificato, con l’eccezione dell’impresa SD Capital Srl che si configura come una società che investirà in un portafoglio di piccoli asset immobiliari (con operazioni di compra-vendita, partecipazione ad aste immobiliari, acquisto e cessione crediti).
La campagna ha raccolto 1.267.500 di Euro e al momento rappresenta il record di raccolta effettiva più elevata condotta in Italia su un portale autorizzato di equity crowdfunding.
La situazione in Italia: il segmento lending:
L’unica piattaforma di lending presente sul mercato italiano del real estate crowdfunding è Housers, un portale nato in Spagna nel 2015.
Questa piattaforma era nata inizialmente con un modello ibrido offrendo sia investimenti in equity che lending, ma dal maggio 2017 ha deciso di concentrarsi esclusivamente nel settore del lending.
La piattaforma ha iniziato proponendo investimenti immobiliari nelle principali città spagnole come Barcellona o Madrid e successivamente ha allargato la propria offerta anche ad altri paesi europei.
Nell’aprile 2017 Housers è entrata nel mercato italiano costituendo Housers RE Italy Srl ed aprendo la propria piattaforma agli investitori italiani; nell’agosto dello stesso anno ha aperto gli investimenti anche al Portogallo.
In questo modo Housers è diventata la prima piattaforma europea del suo genere ad operare in diversi paesi.
Con un totale di 86.000 utenti registrati a livello europeo, fino a giugno 2018 la piattaforma ha finanziato 125 progetti per un totale di fondi raccolti pari a più di 43 milioni di Euro (di cui 6 milioni di Euro erogati da investitori italiani).
In media ogni progetto ha raccolto 356.414 di Euro e ogni investitore mette a disposizione 2.400 Euro.
Sulla piattaforma sono disponibili 3 diversi tipi di investimenti:
– “Risparmio”: sono prestiti a lungo termine (da 5 a 10 anni) con interessi concordati e composti ogni mese; i rendimenti finali derivano dagli affitti percepiti e dalla vendita dell’immobile, che può generare un upside;
– “Investimento”: si tratta di prestiti partecipativi a breve termine (12-24 mesi) per la ristrutturazione o costruzione di immobili per la vendita. Non prevedono interessi mensili e alla fine della durata dell’investimento si riceve una quota della plusvalenza generata dall’immobile, compartecipando quindi al rischio del progetto;
– “Tasso fisso”: prestiti concessi a medio termine (12-36 mesi) per nuove costruzioni, che prevedono un rendimento fisso mensile, concordato con i promotori del progetto.
Tutte le soluzioni prevedono la possibilità di cedere la quota dell’investimento attraverso un mercato secondario offerto dalla piattaforma.
Per quanto riguarda le performance dei progetti, ad oggi Housers non registra nessun default: vi sono però 4 progetti che stanno soffrendo dei ritardi rispetto alle scadenze indicate concordate per il rimborso.
Alla data del 30 giugno 2018, Housers ha finanziato 12 progetti sul territorio italiano che hanno raccolto complessivamente 2.985.600 di Euro (1.245.500 Euro nel 2017 e 1.740.100 Euro nel primo semestre 2018).
Inoltre, da quando la piattaforma è operativa in Italia, gli investitori residenti hanno investito più di 2 milioni di Euro nel 2017 e circa 4 milioni nel 2018 sui progetti pubblicati (che saranno realizzati sia in Italia sia all’estero).
Le prospettive future:
Il real estate crowdfunding potrebbe essere uno dei comparti più promettenti in Italia nell’ambito del crowdinvesting.
Se in generale l’accesso al credito per le PMI italiane è tornato ad essere più praticabile dopo la crisi finanziaria, per il comparto dell’edilizia esistono ancora forti difficoltà.
Il crowdfunding può quindi candidarsi a diventare uno strumento ulteriore a disposizione nella scelta del mix di finanziamento per i progetti immobiliari.
In Italia il patrimonio immobiliare necessita di interventi importanti per la riqualificazione, sia dal punto di vista edilizio, sia dal punto di vista energetico. Si pensi poi all’urgenza di migliorare le caratteristiche anti-sismiche degli immobili.
Un obiettivo raggiungibile per gli operatori della filiera può essere quello di raccogliere 30 milioni di Euro fra il 2018 e il 2019.
Fonte: Osservatori Entrepreneurship & Finance – 3° Report italiano sul CrowdInvesting – Politecnico di Milano – luglio 2018.