DDL Concorrenza: il deposito del prezzo al Notaio

È da poco stata approvata dal Senato la legge annuale per il mercato e la concorrenza, fino ad ora meglio conosciuta come “DDL Concorrenza” (disegno di legge S. 2085-B).
Lo stesso disegno di legge contiene, tra l’altro, il rilevante istituto del cosiddetto “deposito prezzo” da effettuarsi a mani del notaio incaricato di redigere l’atto definitivo di compravendita.

Introdotto a suo tempo dalla legge di stabilità 2014 (art. 1, comma 63 e seguenti, legge 27 dicembre 2013, n. 147), con lo scopo di tutelare la parte acquirente dal rischio di non poter recuperare, per insolvenza della controparte, quanto pagato in caso di esito negativo dell’affare, il “deposito prezzo” avrebbe dovuto servire a tutelare le parti dal rischio di perdere la possibilità di recuperare quanto pagato in caso di esito negativo dell’affare.
Prevedeva infatti la legge che, eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto, e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli nuove (cioè successive alla data dell’atto stesso), il notaio dovesse provvedere senza indugio allo svincolo degli importi depositati a titolo di corrispettivo, salvo il caso di differimento del pagamento per volontà delle parti.

A distanza di circa tre anni, la predetta normativa, cui sono state apportate sostanziali modificazioni, trova applicazione, con effetto immediato e, quindi, senza bisogno di provvedimenti attuativi, nella legge sulla concorrenza 2017 (commi 143-144), in attesa di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.
Rispetto al regime precedente (e mai attuato, come detto), il notaio è obbligato a versare sull’apposito conto corrente dedicato:
a) tutte le somme dovute a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, nonché le anticipazioni in nome e per conto delle parti, in relazione agli atti a repertorio ricevuti/autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale;
b) ogni altra somma affidata al notaio e soggetta ad annotazione nel registro somme e valori;
c) solo se richiesto da almeno una delle parti, e conformemente all’incarico espressamente conferito, l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito.

Con riferimento “alle somme destinate a estinzione di gravami o spese non pagate” si pensi al caso, assai frequente, di oneri condominiali straordinari non corrisposti o pagati solo in parte dal venditore ovvero se deliberati dall’assemblea condominiale tra preliminare e definitivo di compravendita, facendo esclusivo carico gli stessi al venditore se nulla è stato tra le parti espressamente convenuto in termini di accollo da parte dell’acquirente di tali oneri.

Dunque, mentre è sempre obbligatorio il deposito delle imposte, tasse, spese d’atto e delle somme affidate al notaio, il “deposito prezzo” è meramente opzionale in quanto solo se richiesto da almeno una delle parti.

Inoltre, viene previsto che:
– nei casi sub a) e b) (imposte, tasse, spese d’atto e somme affidate), il notaio può disporre delle somme solo per gli specifici impieghi per i quali sono state depositate, mantenendone idonea documentazione;
– nei casi sub c) (deposito del corrispettivo contrattuale), è confermata la previgente disciplina secondo cui, eseguite la registrazione e la pubblicità dell’atto, e verificata l’assenza eseguite la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, verificata l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto o da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore degli aventi diritto.

Inoltre, se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.

Viene confermata la disciplina della separazione patrimoniale di quanto depositato sul conto dedicato: le somme depositate dal notaio nel conto corrente dedicato costituiscono patrimonio separato.
Dette somme sono, pertanto, escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia; sono impignorabili a richiesta di chiunque ed impignorabile è altresì il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse.

Infine, entro 3 anni dall’entrata in vigore della nuova legge ed entro ogni triennio successivo, il CNN dovrà presentare al Ministro della Giustizia una relazione sullo stato di applicazione della detta normativa, segnalando eventuali criticità e proponendo opportune modifiche.

Riflessioni:
Ciò che appare evidente è che il “deposito prezzo”, quale modus operandi vincolante, è stato trasformato in un “deposito imposte”.
Snaturando il previgente istituto, il legislatore ha fatto del “deposito prezzo” una semplice opzione, attivabile a richiesta di almeno una parte, eventualmente dietro suggerimento dello stesso notaio.
L’utilità del nuovo regime – vale a dire la sua idoneità a realizzare una sostanziale tutela delle parti – passa attraverso il corretto adempimento, da parte del notaio, di uno dei suoi principali doveri professionali, più volte ribadito dalla giurisprudenza di legittimità: il dovere di informazione.

Desta perplessità il fatto di aver imposto al notaio l’apertura e la gestione di un conto corrente dedicato, senza tuttavia prevedere un correlativo obbligo per le parti di alimentarlo anteriormente o contestualmente al rogito.
Inoltre, l’utilità del nuovo regime – vale a dire la sua idoneità a realizzare una sostanziale tutela delle parti – passa attraverso il corretto adempimento, da parte del notaio, di uno dei suoi principali doveri professionali, più volte ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, ossia il dovere di informazione.

Sembra dunque che il notaio sia non solo legittimato, ma addirittura tenuto a suggerire alle parti di depositare il prezzo presso di lui, richiedendo un espresso incarico in tal senso.
Tra cui rientra, indubbiamente, la possibilità di costituire il notaio garante dell’adempimento del contratto e, più in generale, del buon esito dell’affare, mediante la facoltà di depositare il prezzo della compravendita (o il solo saldo) presso di lui, in forza di apposito incarico che dovrà essere adeguatamente remunerato in considerazione della ulteriore attività svolta e della responsabilità professionale che egli assumerà al riguardo.

Fonte: FIMAA ConfCommercio e associazionenazionaleavvocatiitaliani.it – 4 agosto 2017