Leasing immobiliare abitativo: definizione, convenienza e vantaggi fiscali

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Quando si pensa di acquistare la propria prima casa, molto spesso ci si trova di fronte a due alternative: richiedere un mutuo oppure scegliere il leasing immobiliare.
Meno conosciuta rispetto al tradizionale mutuo, questa seconda opzione potrebbe essere descritta come un affitto con riscatto che presenta numerosi vantaggi: ecco quali.

Il leasing 2019 – che cos’è e a chi conviene:
introdotto dalla Legge di Bilancio 2016, il leasing sulla prima casa resterà in vigore almeno fino a tutto il 2020.
Si tratta di un contratto fra la banca o l’intermediario finanziario che acquista l’immobile e il richiedente: in esso vengono stabiliti sia l’importo delle rate mensili e la loro durata, sia la cifra necessaria per un eventuale riscatto finale.

In maniera schematica, ecco quali sono le sue principali caratteristiche:

  • l’importo del finanziamento arriva anche al 100% del valore dell’immobile e comprende le spese di arredamento, a differenza del classico mutuo che di solito non supera l’80% del valore;
  • è più facile da ottenere anche per chi non ha un contratto a tempo indeterminato;
  • il canone mensile pagato dal richiedente è detraibile dalle tasse;
  • qualora l’intestatario del leasing avesse difficoltà economiche, le rate potrebbero essere bloccate per un anno;
    • per tutta la durata del canone il proprietario dell’immobile sarà la banca, quindi il richiedente non dovrà pagare le relative tasse.

Che cosa succede al termine del contratto?:
I vantaggi di questa soluzione per l’acquisto della prima casa sono evidenti soprattutto al momento della scadenza del contratto.
Il richiedente avrà infatti diverse opzioni fra cui scegliere:

  • acquistare la casa al prezzo di riscatto stabilito inizialmente, che è inferiore a quello di mercato;
  • rinnovare il contratto continuando a pagare le rate mensili con le stesse condizioni economiche o stabilendone di nuove;
  • lasciare l’immobile al concedente e andarsene.

Fonte: immobiliare.it – 26 febbraio 2019


ASPETTI FISCALI  E NORMATIVI:
La disciplina del leasing immobiliare abitativo prevede incentivi fiscali sull’acquisto o la costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale.
L’obiettivo della misura è di agevolare, specie per i più giovani, l’acquisto dell’abitazione di residenza attraverso l’utilizzo dello strumento della locazione finanziaria quale innovativo canale di finanziamento rispetto all’ordinario strumento del mutuo ipotecario.

I soggetti:
Il leasing immobiliare abitativo – introdotto dalla Legge di Stabilità n. 208/2015 – è fruibile dai soggetti con reddito complessivo non superiore a 55.000 Euro, purché privi di abitazione principale.

I vantaggi fiscali:
I titolari dei contratti stipulati dal 1° gennaio 2016 e fino al 31.12.2020, potranno portare in detrazione dalla dichiarazione dei redditi i costi del leasing “prima casa”.

In particolare, per i giovani sotto i 35 anni all’atto della stipula del contratto e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi fiscali sono:

  • la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8 mila Euro annui);
  • la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20 mila Euro).

Per i soggetti con età uguale o superiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 Euro gli incentivi fiscali sono:

  • la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 4 mila Euro annui);
  • la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 10 mila Euro).

Sia per gli under 35 che per gli over 35 l’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione “prima casa” è ridotta all’1,5%, ma l’imposta di registro è calcolata sul prezzo di acquisto, perché non è applicabile il meccanismo del prezzo-valore.

Il contratto:
Con la stipula del contratto di locazione finanziaria, la società di leasing (banca o intermediario finanziario autorizzato da Banca d’Italia all’esercizio dell’attività di leasing) assume l’obbligo ad acquistare o anche a far costruire l’immobile, su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che lo riceve in uso per un tempo determinato a fronte di un corrispettivo periodico (canone).
Alla scadenza del contratto, l’utilizzatore ha la facoltà di riscattare la proprietà del bene, pagando il prezzo stabilito dal contratto.

Gli immobili:
Le agevolazioni fiscali prescindono dalle caratteristiche oggettive dell’immobile: le detrazioni spettano a qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (queste ultime escluse invece dalle agevolazioni “prima casa” per l’imposta di registro).
Può trattarsi di un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile, un fabbricato a uso abitativo da costruire su uno specifico terreno, un fabbricato a uso abitativo in corso di costruzione e da completare o anche un fabbricato abitativo da ristrutturare.

Iva al 4% anziché al 10%:
Qualora la società di leasing acquisti l’abitazione dal costruttore (soggetto passivo Iva), si applica l’aliquota Iva ridotta del 4%.

Le tutele del consumatore.
Per la sospensione dei pagamenti:
Il leasing prima casa prevede che il cliente possa richiedere la sospensione del contratto in caso di perdita del lavoro sia del rapporto subordinato, sia dei rapporti di lavoro di agenzia, di rappresentanza commerciale e altri rapporti di collaborazione (art. 409, numero 3 c.p.c.), anche se non a carattere subordinato.
La sospensione del contratto non è però prevista nei casi di risoluzione consensuale del rapporto di lavoro, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa.
La sospensione, in ogni caso, non determina l’applicazione di alcuna commissione o spese d’istruttoria e avviene senza richieste di garanzie aggiuntive.

Nella risoluzione del contratto:
In caso in cui il cliente si renda inadempiente nel pagamento dei canoni dovuti, alla società di leasing è consentito, per il rilascio dell’immobile, di agire con il procedimento per convalida di sfratto (art. 1, comma 81, legge 28 dicembre 2015 n. 208), ossia con lo stesso procedimento previsto dalla legge per le locazioni ordinarie per il caso di morosità dell’inquilino.
Il giudice competente è sempre il tribunale del luogo in cui si trova il bene oggetto dello sfratto.

La Legge di Stabilità 2016 prevede che nella successiva attività di vendita e ricollocazione del bene la società di leasing deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore inadempiente (art. 1, comma 78, legge 28 dicembre 2105 n. 208):
– deve adottare procedure che garantiscano il miglior risultato possibile nell’interesse anche dell’utilizzatore inadempiente;
– una volta venduto e/o ricollocato il bene, la società di leasing dovrà restituire all’utilizzatore inadempiente quanto ricavato dalla vendita e/o ricollocazione, al netto delle seguenti somme che ha il diritto di trattenere:

  • la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
  • i canoni successivi alla risoluzione attualizzati;
  • spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali, ecc.;
  • il prezzo pattuito per l’esercizio del riscatto finale.

In caso di fallimento del concedente:
In caso di fallimento ovvero liquidazione coatta amministrativa-risoluzione della banca o della società di leasing, il contratto di leasing prosegue regolarmente e si applica la disciplina prevista dalla legge fallimentare a prescindere dal bene oggetto di leasing.

Fonte: notariato.it – Guida “Il leasing immobiliare abitativo”


AGENZIA DELLE ENTRATE – alcuni chiarimenti:
Per accedere alle agevolazioni fiscali del leasing abitativo previste per i giovani under 35 è necessario che i requisiti (reddito complessivo non superiore a 55mila Euro ed età) siano verificati al momento della stipula del contratto.
Lo specifica l’Agenzia delle Entrate nella circolare 27/E in cui fornisce anche altri chiarimenti (agevolazioni sulla “prima casa e rendite catastali) ai quesiti posti dalla stampa specializzata in occasione dei 130 anni del Catasto, nell’ambito della nuova iniziativa editoriale “TeleCatasto”.

Agevolazioni leasing immobiliare – quando verificare i requisiti:
L’Agenzia spiega che le condizioni necessarie per accedere alle agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016 per i giovani under 35 che accedono ad un leasing abitativo vanno verificate al momento della stipula del contratto.
Il documento di prassi chiarisce, dunque, che il possesso di un reddito complessivo non superiore a 55mila euro non viene richiesto per l’intera durata del contratto di locazione finanziaria, né l’agevolazione decade se il contraente supera i 35 anni negli anni successivi.

In merito agli oneri accessori detraibili al 19% per i canoni di leasing, le Entrate specificano che non sono detraibili quelli sostenuti per l’eventuale stipula di contratti di assicurazione sugli immobili, né gli eventuali costi di intermediazione sostenuti da chi concede il finanziamento per la ricerca dell’immobile.
Rientrano invece, fra le spese detraibili, i costi di stipula del contratto di leasing.

Benefici sull’acquisto della prima casa:
Se il contribuente, che ha acquistato una casa usufruendo delle agevolazioni previste per la prima abitazione, intende cedere l’immobile ma non vi riesce, l’Agenzia fa sapere che può presentare un’instanza prima della scadenza annuale per chiedere di versare la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, evitando così la sanzione.
Se i termini sono scaduti può invece ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso.

Inoltre le Entrate spiegano che l’acquisto di una abitazione sita in un Comune nel quale l’acquirente è già titolare di altra abitazione, acquistata senza fruire delle agevolazioni per la ‘prima casa’ , non può beneficiare di tali agevolazioni, anche se l’acquirente si impegna a vendere, entro un anno dal nuovo acquisto, l’immobile preposseduto.