Mercato immobiliare residenziale del 2018: crescita del 6,5% sull’anno precedente, con quasi 580.000 transazioni

Indice Abitazioni compravendute (NTN5) in Italia dal 1995

Il volume di compravendite di abitazioni in Italia, è risultato nel 2018 pari a 578.647 transazioni (NTN), il dato più alto dal 2010 ad oggi, per effetto del quinto tasso annuale consecutivo di segno positivo (+6,5%).

I dati sono evidenziati nel Rapporto immobiliare residenziale 2019, lo studio che analizza il trend del mercato della casa nel 2018, realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con ABI, l’Associazione Bancaria Italiana.

Il tasso di crescita più significativo si è registrato nell’area del Nord Est (+10,2%), a fronte di un mercato che rappresenta circa un quinto del totale nazionale; Il Nord Ovest (dove si è avuta una crescita del 5,6%) resta l’area più dinamica, con oltre un terzo del totale delle compravendite (34,2%).

L’espansione più consistente si è riscontrata nei comuni minori (+6,9% in termini aggregati), con rapporti di forza tra le varie aree territoriali analoghi rispetto a quelli generali; dinamiche meno differenziate caratterizzano i dati dei comuni capoluogo, pur permanendo al Nord Est il tasso più elevato (+9,7%).

Un tasso di crescita più contenuto si è registrato, invece, nelle due metropoli, Milano e Roma, che hanno segnato un +3,1%, per un volume di compravendite pari a poco meno del 10% del totale.

LE DIMENSIONI:
L’analisi delle compravendite in termini dimensionali, mostra dinamiche non dissimili da quelle viste precedentemente, sia in termini aggregati (+6,7%), sia per aree:
sono state vendute abitazioni per un totale di oltre 61 milioni di metri quadrati, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 105,9 mq, leggermente maggiore rispetto a quella del 2017 (+0,2 mq).
Al Nord si hanno i dati estremi in termini di superficie media, entrambi, peraltro, in diminuzione (-0,2 mq): se nel Nord Est la superficie media compravenduta risulta, infatti, pari a 113,6 mq, la più altra tra le aree geografiche in cui è suddiviso il Paese, nel Nord Ovest si ha il valore più basso, pari a 101,8 mq.

Si conferma come il taglio di abitazione maggiormente compravenduto, anche nel 2018, sia stato quello compreso tra 50 mq e 85 mq, quasi 180.000 transazioni, mentre quasi 160.000 acquisti hanno riguardato abitazioni con superficie compresa tra 85 mq e 115 mq.
In termini di variazioni rispetto all’anno precedente, si rileva una crescita abbastanza omogenea delle compravendite di abitazioni per tutte le diverse classi dimensionali, con tassi superiori al 7% nelle due classi estreme.

Il FATTURATO:
La stima complessiva del fatturato 2018 è pari a 94,3 miliardi di euro, 53 dei quali (oltre il 56%) concentrati nel Nord.
il tasso di crescita più elevato si è registrato nel Nord Est, +9,4%, quasi il doppio del tasso nazionale (+5,2%); i tassi più bassi si sono avuti al Centro e al Sud, entrambi al di sotto del 4%.
In termini di fatturato medio, invece, continua a prevalere il Centro (poco meno di 200.000 Euro), per quanto si sia registrata proprio in questa macroarea la maggiore compressione rispetto all’anno precedente (-5.100 Euro).
Le altre macroaree, pur registrando, come detto, un segno negativo, hanno tuttavia avuto cali inferiori (-2.100 Euro) al dato medio nazionale.

LE PERTINENZE:
Nel 2018 sono stati scambiati, a livello nazionale, poco più di 69.600 depositi pertinenziali, in aumento dell’8,4% rispetto al 2017.
Anche gli scambi di box e posti auto, circa 336.800 NTN, risultano in crescita, +5,4% rispetto al 2017, seppure il rialzo sia inferiore a quello registrato nel settore delle abitazioni.
Si ricorda che sono stati definiti depositi pertinenziali le unità censite negli archivi catastali nella categoria C/2, con superficie catastale fino a 30 mq e box e posti auto le unità censite negli archivi catastali categorie C/6 e C/7 con superficie fino a 50 mq.
Nel dettaglio delle aree territoriali, i maggiori rialzi si osservano al Nord Est, dove le compravendite di depositi sono cresciute del 20% e dei box il 9%.
Al Centro, il tasso di incremento dei depositi è del 6,2%, mentre quello dei Box è del 3,4%.

LA NUDA PROPRIETÀ:
Nel 2018, il volume di compravendita del diritto di nuda proprietà per le abitazioni in Italia è sostanzialmente stabile rispetto al 2017, facendo registrare un lieve calo dello 0,4%.
La contrazione di questo mercato è dovuta alla flessione osservata al Sud, dove la perdita è del 6,6% e al calo, -0,9%, registrato al Nord Ovest che rappresenta circa un terzo del totale degli scambi. Rispetto al 2017, il diritto di nuda proprietà per le abitazioni nelle aree del Centro e del Nord Est è in rialzo dell’1%.
Tuttavia, l’analisi per le ripartizioni dei capoluoghi e dei comuni minori mostra, per il Nord est crescite sia per i capoluoghi sia per i non capoluoghi, mentre per il Centro il recupero del 4,2% osservato nei comuni minori contrasta le perdite dei capoluoghi (-2,3%).

I MUTUI IPOTECARI.
Capitali erogati: il capitale complessivo finanziato a supporto dell’acquisto di abitazioni, nel 2018, ammonta 35,7 miliardi di euro, circa 3 miliardi in più rispetto al 2017, facendo così registrare una variazione del 9,0%, tasso poco superiore a quello osservato per i volumi (+8,8%).
Nel dettaglio delle aree geografiche, si rilevano rialzi diffusi in tutto il paese con percentuali che oscillano tra il 13% del Nord Est e il 5,9% del Nord Ovest.
Nel 2018, il capitale unitario per un’abitazione ipoteca risulta stabile al livello riscontrato nel 2017.
A livello nazionale il valore medio è di circa 126.000 Euro, raggiunge i 130.00 Euro medi unitari al Nord Ovest ed è minimo a 108.000 Euro nelle Isole.

Tasso medio e durata: Nel 2018, il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni perde, rispetto al 2017, ulteriori 0,22 punti percentuali portandosi così al 2,17%, e segnando un nuovo minimo dall’inizio della serie storica.
L’analisi per aree geografiche, evidenzia tassi medi più elevati nelle regioni del Sud (2,34%) e nelle Isole (2,25%), mentre i tassi più bassi, poco sopra il 2%, si registrano nelle regioni del Nord (2,04% al Nord Est e 2,08% al Nord Ovest).
La durata media del mutuo è sostanzialmente ferma a 22,9 anni e risulta analoga tra le aree del paese.
In conseguenza della stabilità delle durate e del capitale medio unitario finanziato la diminuzione della rata media mensile, registrata nel 2018, è dovuta del tutto alla discesa dei tassi di interesse.
La rata media si porta, infatti, a 585 Euro mensili, in calo del 2,1% sul 2017. In considerazione dei livelli elevati di capitale unitario, nonostante la diminuzione del 2,4%, tra le aree del paese, la rata è massima e supera i 600 Euro mensili solo al Centro.

I volumi: nel 2018, sono stati registrati circa 283.000 acquisti di abitazioni assistite da mutuo ipotecario, in aumento, rispetto al 2017, dell’8,8%.
Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle favorite da mutuo, hanno riguardato circa la metà degli scambi, facendo crescere ancora di un punto percentuale l’incidenza che raggiunge così il valore massimo dall’inizio della serie.
Tra le aree del paese, i maggiori incrementi di si osservano nel Nord-Est e nel Centro, +12,3% e +10,5%, rispettivamente, con un‘incidenza che sfiora il 55% per il Nord Est ed è del 53,2% al Centro.
Una variazione sostenuta si osserva anche nelle Isole (+9,1%) nonostante l’incidenza di queste compravendite sia la minima tra le aree del paese (40,5%).
Infine, nel 2018, il recupero è del 6,4% per il Nord Ovest e del 7,3% per il Sud.

I DATI SULLE COMPRAVENDITE nelle Regioni:
Il rialzo delle compravendite di abitazioni osservato a livello nazionale (+6,5%), risulta diffuso, seppure con intensità diverse, in tutte le regioni.
L’Emilia Romagna, che pesa per il 9% sul totale degli scambi del 2018, è la regione che realizza la maggiore crescita, +11,3%.
Il tasso di recupero supera il 10% anche per le Marche, dove il numero di scambi rappresenta poco più del 2% del nazionale, ed è pari al 10% in Veneto che detiene una quota di circa il 9%.
Le compravendite di alloggi crescono, con tassi intorno all’8%, anche in Sardegna, Toscana e Sicilia.
In Lombardia, regione che da sola rappresenta il 20% degli scambi complessivi, il recupero del numero di abitazioni trasferite è del 6,5%.
I rialzi più contenuti si osservano in Calabria e Liguria, poco sopra il 2%, e infine il tasso minimo si registra in Valle d’Aosta, +0,9%. L’unica regione a mostrare una flessione del mercato delle residenze è la Basilicata che perde, nel confronto con il 2017, quasi il 6% degli scambi.
Dei 94 miliardi di euro stimati per gli acquisti di case nel 2018, quasi un quarto (22,6 mld) sono stati spesi per immobili ubicati nella sola regione Lombardia, in aumento del 5,3% rispetto al 2017.
Rispetto al 2017, la regione con il tasso di crescita più elevato è l’Emilia Romagna che, con 8,5 mld guadagna il 10,1%, per contro flessioni di “fatturato” si osservano solo in Basilicata, -9,8% e il Liguria, -1,0%.
Il fatturato medio per abitazione è elevato, superiore a 200.000 Euro nel Lazio, in Toscana e in Liguria, mentre resta sotto i 100.000 Euro in Calabria, Molise e Basilicata.

I DATI SULLE COMPRAVENDITE nelle principali città:
Anche i dati delle compravendite relativi alle otto principali città italiane confermano una dinamica espansiva priva di eccezioni: da Bologna (+10,5%) a Roma (+3%), tutte fanno segnare un incremento dei volumi rispetto al 2017.
Tale andamento si conferma anche se si analizzano i dati “relativi”, ovvero rapportati agli stock (IMI-Indice del Mercato Immobiliare): le città più dinamiche, dopo Milano (unica con IMI superiore al 3%), risultano in questo caso Torino, Firenze e Bologna, con IMI rispettivamente pari a 2,69%, 2,63% e 2,62%, mentre in termini assoluti Roma continua a registrare il maggior volume di compravendite (NTN superiore a 32.000 unità).
La superficie media delle unità abitative compravendute nelle maggiori città risulta pari a 90,8 mq.
In dettaglio, nel 2018, la superficie media delle abitazioni scambiate resta relativamente contenuta ed in diminuzione rispetto all’anno precedente nelle città di Torino (84,6 mq) e di Milano (82,6 mq), mentre il valore più elevato, nonché in aumento rispetto al 2017, si è registrato a Palermo, con 107,4 mq.
Nei comuni della provincia le superfici medie sono generalmente superiori a quelle dei relativi comuni capoluogo, con il massimo osservato per i comuni della provincia di Firenze, 112,9 mq circa; l’unica eccezione è rappresentata da Genova, le cui superfici medie sono di poco inferiori in provincia (94,8 mq) rispetto alla città (96 mq).

Le preferenze di acquisto nelle maggiori città: la tipologia più compravenduta in sette delle otto grandi città è l’abitazione con superficie compresa tra 50 mq e 85 mq, mentre l’unica eccezione continua ad essere rappresentata da Palermo, dove prevale la fascia compresa tra 85 mq e 115 mq.
Nelle otto città analizzate si è concentrato oltre un quarto del valore del fatturato nazionale, con un valore stimato che ammonta complessivamente ad oltre 25 miliardi di Euro, in aumento del 2,5% rispetto al 2017; l’unica città a segnare un calo è Genova (-1,1%).
Milano è invece la città con il valore medio di un’abitazione compravenduta più elevato, 313.500 Euro circa, seguita da Firenze, con un valore medio di 271.700 Euro, e Roma, con un valore medio di 265.000 Euro circa.
Delle otto città, l’unica che, in controtendenza, segna un aumento del fatturato medio è Torino.

I mutui ipotecari: Nel 2018, nelle principali città, il 55% delle abitazioni acquistate risulta assistito da mutuo ipotecario.
La crescita degli acquisti di abitazioni con mutuo ipotecario è poco inferiore a quella riscontrata a livello nazionale, +7,3%, ed è poco più elevata nel resto delle province, +8,6%.
Tra le città Bologna spunta l’aumento più sostenuto, +12,3%, il rialzo del NTN IP è intorno all’8% a Roma, Firenze e Palermo, per le restanti città le abitazioni con mutuo salgono con tassi tra il 5% e il 6,5%.
Per finanziare gli acquisti di abitazioni, il capitale erogato per il complesso delle otto principali città italiane è pari a circa 8,8 miliardi, facendo registrare un aumento, rispetto al 2017, del 7,4%.
Anche in termini di capitali erogati Roma e Milano rappresentano una quota importante del totale dei finanziamenti delle metropoli con circa 3,4 miliardi di Euro erogati nella capitale e 2,4 miliardi a Milano in crescita dell’8,4% e del 3,4% rispettivamente.
Rispetto al 2017, il capitale erogato è cresciuto con variazioni a doppia cifra per Bologna, +18,9% e Firenze, +13,7%.
Nonostante il lieve calo rispetto allo scorso anno, Milano resta la città, con il capitale unitario più elevato, più di 190.000 Euro medi finanziati per acquistare un’abitazione.

Fonte: Rapporto immobiliare 2018 – Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate/Associazione Bancaria Italiana – 23 maggio 2019